IMU 2013

Chi è obbligato al pagamento

Le aree edificabili

È evidente, quindi, c’è un’aria edificabile quando è inserita nel piano regolatore generale ed è soggetta all’imposta comunale indipendentemente dalla successiva lottizzazione del suolo.

E’ il Comune, su richiesta del contribuente, che attesta se un’aria sita nel proprio territorio si edificabile.

Pertanto, se lo strumento urbanistico e approvato dal consiglio comunale, l’ente può, dal momento dell’approvazione, richiedere il pagamento dell’IMU sul valore di mercato dell’area.

lo strumento urbanistico in corso d’approvazione certamente incide sulla stima del fondo in una libera contrattazione di mercato e, quindi, assume influenza nei rapporti negoziali.

Sempre la Cassazione (vedi sentenza 13.817 del 18 settembre 2003) ha richiamato il principio già affermato dalle sezioni unite (sentenza 5900/1997) che la deliberazione di adozione del piano regolatore conferisce allo strumento urbanistico efficacia immediata.

La successiva delibera dell’organo regionale perfezionò lo strumento, ai fini tributari il terreno è un’entità valutabile sulla base della destinazione edificatoria.

Questa destinazione è già recepita dalla generalità dei consociati come qualcosa di esistente e di difficile reversibilità, che fa venire meno ogni possibilità di diversa valutazione.

Mentre per la caratteristica dell’edificabilità e sufficiente che essa risulti da un piano regolatore generale, la potenzialità di edificazione e maggiore quando l’area è ricompresa in un piano particolareggiato e ciò ha effetti nella determinazione del valore dell’area stessa e della quantificazione della base imponibile Ici.

La potenzialità di edificazione tanto più è attenuata quanto maggiori sono le incertezze sulla effettiva possibilità di utilizzare il suolo a scopo edificatorio.

Al riguardo, il Ministero delle Finanze, con la risoluzione numero 209/E del 17 ottobre 1997, ha affermato che “sul mercato il valore dell’area è man mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione ma compresa in un piano particolareggiato, di area compresa soltanto in un piano regolatore generale”.

Ciò ha rilevanza, ovviamente, sulla quantificazione del valore dell’area.

Non possono essere considerate fabbricabili soltanto le aree che sono assoggettate dagli strumenti urbanistici a vincolo di inedificabilità.

Il valore di un’aria edificabile ai fini IMU deve essere determinato come per l’Ici.

I criteri sono quelli fissati dall’articolo cinque del decreto legislativo 504/1992.

Quindi, occorre stabilire il valore venale comune commercio dell’area al 1 gennaio dell’anno di imposizione, vale a dire il suo valore di mercato

La norma prevede che occorra fare riferimento a zona territoriale di ubicazione dell’area, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e, infine, ai prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi le stesse caratteristiche.

I valori possono essere deliberati anche dalla giunta, sulla base di una perizia redatta dall’ufficio tecnico.

Anche per l’IMU, i comuni sono tenuti a fornire informazioni ai contribuenti sulle variazioni urbanistiche e i cambi di destinazione dei terreni in aree edificabili.

Nel caso in cui non venga inviata la comunicazione, non devono essere irrogate al titolare dell’aria né sanzioni né interessi moratori sul tributo dovuto.

Lo ha chiarito del dipartimento delle finanze del ministero dell’economia, con una circolare 3/2012.

Dunque, la regola imposta dall’articolo 31 , comma 20, della legge 289/2002 (vedi finanziaria 2003) vale anche per l’IMU.

Questa norma prevede che debba essere informato il contribuente delle variazioni apportate agli strumenti urbanistici.

Quando i comuni attribuiscono un terreno la natura di aria fabbricabile sono obbligati a darne comunicazione al contribuente, a mezzo posta, con modalità idonee a garantire l’effettiva conoscenza.