News sul Fisco: La cedolare secca a chi è conveniente?

News Fisco: la cedolare secca

La cedolare secca

A chi è conveniente?

Il decreto sul federalismo fiscale, approvato dal Parlamento a inizi del mese di marzo di quest’anno, contiene importanti novità per i proprietari di immobili. In particolare, viene prevista l’introduzione facoltativa della cosiddetta “cedolare secca” sugli affitti, cioè la tassazione con aliquote fisse invece delle aliquote progressive Irpef, che dovrebbe portare significativi risparmi fiscali per i proprietari, specie se hanno redditi medio alti, e anche benefici per gli inquilini. E soprattutto, dovrebbe favorire la denuncia degli affitti non ancora dichiarati.

I soggetti interessati

L’opzione per l’imposta sostitutiva sugli affitti può essere esercitata solo se il locatore è una persona fisica quindi un privato e se l’immobile affittato è solo ad uso abitativo, oltre ad eventuali pertinenze come per esempio box o cantine affittate assieme all’appartamento. Sono quindi esclusi i terreni, gli uffici, i negozi e gli altri immobili non abitativi.

Come funziona la cedolare secca

In caso di opzione per la cedolare secca, in luogo delle ordinarie imposte sui redditi con le aliquote marginali crescenti che arrivano fino a 43%, il proprietario pagherà un’imposta sostitutiva:

pari al 19% del canone di affitto per i contratti a canone concordato nelle città ad alta tensione abitativa, nel caso di contratti di durata 3 + 2 anni
pari al 21% del canone di affitto per gli altri contratti, come ad esempio quelli a canone libero, nel caso di contratti di durata 4 + 4 anni.

La cedolare secca sugli affitti rappresenta una nuova modalità di tassazione che si applica, in alternativa a quell’ordinaria Irpef, solo in caso di esercizio di un’opzione facoltativa in tal senso da parte del locatore, che può essere il proprietario o il titolare di altro diritto reale di godimento. Le modalità di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, che è applicabile dall’anno 2000 e 11 sia per i contratti già in corso sia per quelli di nuova sottoscrizione, verranno definite con un provvedimento dell’agenzia delle entrate. Chi è proprietario di più appartamenti affittati può decidere in modo indipendente per ogni singolo contratto. La cedolare secca verrà versata con la stessa modalità del saldo Irpef, sarà tuttavia dovuto un acconto in corso d’anno, pari all’85% nel 1011 e al 95% nel 2012.

Il calcolo di convenienza

La cedolare secca sostituisce l’Irpef ordinaria e le addizionali regionali e comunali sul reddito fondiario, nonché l’imposta di registro (2% annuo, in genere ripartite al 50% tra proprietario e inquilino) e l’imposta di bollo sui nuovi contratti di affitto. Le imposte di registro bollo eventualmente già corrisposte non sono rimborsabili. L’imposta sostitutiva e calcolata sul 100% del canone di affitto, invece in caso di tassazione ordinaria, l’aliquota Irpef del contribuente si applica all’85% dell’affitto per i contratti “liberi” o al 59,5% per i contratti “convenzionati”. Inoltre, condizione per la validità dell’opzione, è che il locatore rinunci per tutta la durata del contratto ad applicare gli aumenti del canone di affitto ivi previsti, inclusi gli aumenti Istat. La rinuncia dev’essere previamente comunicata all’inquilino con lettera raccomandata. Tale disposizione e i inderogabile, nel senso che eventuali accordi contrari tra le parti sono in ogni caso privi di validità. In generale, la cedolare secca dovrebbe comportare vantaggi in termini di minori imposte per i contribuenti. La convenienza varia però in base al livello di reddito e alla tipologia di contratto (concordato o a canone libero). Considerando anche la non applicazione degli aumenti Istat per tutta la durata del contratto, per i giocatori con canone concordato la convenienza della cedolare secca si ha solo perché ha un reddito medio alto dai 5 28.000 euro in su. Per chi affitta con canone libero, considerando il singolo anno, la convenienza scatta già se il proprio reddito imponibile supera i 15.000 euro, anche se i benefici maggiori si registrano sempre per chi ha redditi oltre euro 28.000, soggetti ad aliquote Irpef del 38% (fino a euro 55.000), e poi del 41% o 43% (rispettivamente oltre euro 55.000 o 75.000).

Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico per oneri (ad esempio 36 e 55%) deve inoltre verificare se, escludendo dal reddito complessivo l’affitto soggetto e cedolare secca, non perde in tutto o in parte la possibilità di beneficiare di tali detrazioni. Del reddito da affitti assoggettato cedolare secca si tiene comunque conto ai fini di eventuali agevolazioni di legge (Isee, detrazione per familiari a carico, ecc..).

April 11, 2026 | Attualità, Fisco, Immobili, Italia, Mondo, Notizie, Redditi, cedolare secca