Una ICI prima casa anche su due unità distinte

ICI prima casa

Un problema complesso ha interessato ultimamente alcune Commissioni tributarie, cioè l’estensione a più unità immobiliari, catastalmente distinte, del trattamento ICI agevolato previsto per la prima casa. In genere le Commissioni, pur non negando la possibilità di potere riconoscere detta agevolazione anche ad altre unità di proprietà del contribuente, riconoscono che ciò è molto difficoltoso, in quanto non è agevole fornire la prova dell’utilizzo congiunto delle suddette unità immobiliari come prima casa.

Tale conclusione sembra essere condivisibile, in quanto l’eventuale riconoscimento, subordinato alla dimostrazione della effettiva pertinenza di questi immobili alla unità “principale” non è affatto agevole; inoltre questa interpretazione sembra essere in linea con la possibilità, che oggi viene riconosciuta, di concedere i benefici “prima casa” a quei contribuenti che, per motivazioni assolutamente soggettive, non ritenendo adeguato alle proprie esigenze l’immobile di proprietà, dovessero decidere di acquistare, nello stesso Comune, un’abitazione integrativa ai propri bisogni.

La pertinenzialità

Con riferimento alla pertinenzialità bisogna precisare che questa va ricondotta non al soggetto proprietario, ma ad una condizione soggettiva di subordinazione funzionale fra i beni, come per esempio appartamento e box auto, una condizione che, è logico, non è dempre agevole, riconoscere e dimostrare fra due appartamenti. In campo ICI l’argomento investe problematiche specifiche e peculiari, in quanto gli immobili che godono di questo trattamento fiscale agevolato, vengono ad usufruire di un trattamento caratterizzato da detrazioni d’imposta e dalla possibilità di prevedere, da parte del Comune, aliquote sempre più piccole fino a giungere alla esenzione del tributo.

Contraddittorietà della legge

Con la C.M. 318/E del 14 dicembre 1995, il Ministero aveva precisato che l’aliquota ridotta, fissata per l’abitazione principale, dall’Ente locale, non poteva estendersi alle pertinenze, sia perchè sua era in presenza di fabbricati fiscalmente autonomi, sia perchè le disposizioni agevolative facevano riferimento esclusivo all’abitazione e non ad altro. Questa interpretazione ebbe a ricevere un indiretto avallo dall’art. 59, comma 1 lettera d del D.Lsg n. 446 del 1à dicembre 1997, con il quale si concedeva ai Comuni facoltà di “considerare parti integranti dell’abitazione le sue pertinenze ancorchè distintamente iscritte al catasto”. Con ciò veniva presupposto, implicitamente, che in caso di mancato esercizio di tale facoltà, le pertinenze, si potessero trasformare in altro, come è purtroppo avvenuto in alcuni quartieri delle nostre città. Evidentemente lo stesso Ministero ha avuto, successivamente, qualche riserva, se ha ritenuto di dovere interessare al problema, il Consiglio di Stato, che ha ricondotto la nozione della pertinenza sulle orme precisate dall’ art. 817 c.c. Questa generica definizione, con tutti i suoi dubbi e le sue approssimazioni, viene confermata dall’art.10 comma 3 bis del T.u.i.r., per il quale “sono pertinenze le cose immobili, di cui all’art.817 del codice civile”. Perchè tale vincolo pertinenziale sussista, dunque, occorre che vi siano i seguenti presupposti:

la volontà del proprietario o del titolare di un diritto reale sulla casa, di porre la pertinenza a servizio od ornamneto del bene principale (presupposto soggettivo)
Il vincolo strumentale o di complementarietà fra i due beni (presupposto oggettivo)

Non viene però fatto cenno su cosa ne deriva se tale vincolo non dovesse essere, per un qualche motivo, nè reclamato, nè evidenziato, nè richiesto. Nonostante quanto sopra detto, esiste comunque una non piccola differenza fra la nozione di pertinenza in campo civilistico e quella in campo tributario. Comunque quello che deve essere sempre tenuto presente, ai fini dell’imposta comunale sugli immobili (ICI), è che non è necessario un accatastamento unitario, ma “il contemporaneo utilizzo di più di una unità catastale come abitazione principale, sempre che …..il derivato complessop abitativo, non trascenda la categoria delle unità che lo compongono….” Cass.25902 del 2008.

October 12, 2026 | Attualità, Comune, ICI, Italia, Mondo, Notizie, Prima casa